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NOVAS REGRAS PARA AS “RENDAS ANTIGAS”

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As alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) vão entrar em vigor na quinta-feira (15-06-2017), permitindo a prorrogação por oito anos do período transitório de actualização das rendas antigas, segundo um diploma hoje publicado no Diário da República.

Além das alterações ao NRAU, vão entrar em vigor na quinta-feira alterações ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA) e alterações ao Código Civil relacionadas com o arrendamento.

Em Diário da República foi também publicado hoje o “regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local”, que entrará em vigor no dia 24 de junho.

A principal alteração introduzida ao NRAU foi a prorrogação por oito anos (mais três anos em relação aos cinco anos estabelecidos inicialmente) do período transitório de atualização das rendas antigas.

Neste âmbito, o período transitório de atualização das rendas dos contratos anteriores a 1990 vai prolongar-se até 2020 e aplica-se a todos os arrendatários com Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA) – 38.990 euros -, independentemente da idade.

Em vigor desde 2012, o NRAU estabeleceu que as rendas anteriores a 1990 seriam atualizadas, permitindo aumentar as rendas mais antigas através de um processo de negociação entre senhorio e inquilino ou com base em 1/15 do valor patrimonial fiscal do imóvel.

Com base no diploma publicado hoje, o senhorio só pode promover a transição do contrato para o NRAU “findo o prazo de oito anos”.

Após os oito anos do período transitório, “no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos”.

No caso dos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência igual ou superior a 60% e em que o RABC do agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o prazo de aplicação do NRAU é prorrogado por 10 anos.

Em relação ao RJOPA, o diploma define como obras de remodelação ou restauro profundos as empreitadas cujo “custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25% do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado”.

Sobre a denúncia do contrato, a desocupação tem lugar no prazo de 60 dias contados da receção da confirmação e os arrendatários têm direito a uma indemnização que “deve ser paga 50% após a efetivação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia”.

Já o Código Civil vai sofrer várias alterações relacionadas com o arrendamento, nomeadamente o aumento do período de celebração dos contratos e o aumento do período de tolerância por falta de pagamento da renda.

Assim, o período de celebração dos contratos de arrendamento aumenta de dois para cinco anos.

De acordo com o Código Civil, o contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada.

“No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada. No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos”, lê-se no diploma.

Outra das alterações aprovadas é o aumento de dois para três meses do período de tolerância por falta de pagamento da renda, estipulando que “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário”.

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