Um estudo da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) revelou que quatro em cada 10 associados tinha rendas de imóveis em atraso no início de junho, dos quais 18,3% tem mais de meio ano por receber.

De acordo com a terceira edição do Barómetro “Confiança dos Proprietários”, da ALP, “o nível de incumprimento mantém-se inalterado face à anterior edição do estudo da ALP, referente a janeiro de 2021: 40,2% dos inquiridos — ou seja, quatro em cada dez — declaram ter rendas em atraso”.

Destes, mais de um terço (36,5%) acumula perdas de três a seis meses de rendas, outro terço (33,9%) entre duas e três rendas em falta e uma parcela de 18,3% dos inquiridos tem mais de meio ano de rendas em atraso. Segundo a mais antiga estrutura representativa dos proprietários urbanos, “apesar destes dados preocupantes, praticamente três quartos da amostra (74,4%) não vai instruir na justiça um processo de despejo”.

Dos que têm rendas em atraso e não pretendem avançar para a justiça, 59,7% disse que o faz “por solidariedade com as dificuldades que a pandemia trouxe aos inquilinos“, enquanto 22% admitiu não recorrer aos tribunais devido à morosidade dos processos.

De acordo com a ALP, os atrasos são “uma situação crónica do estado da justiça em matéria de arrendamento, mas muito agravada pela pandemia e pelas moratórias de suspensão de denúncias e despejos”. Dada a conjuntura, quase dois terços dos inquiridos (64,4%) demonstraram não ter confiança na evolução do mercado imobiliário no segundo semestre deste ano.

Relativamente aos maiores receios dos proprietários de imóveis, o incumprimento dos inquilinos deixou de ser apontado como o principal, tendo sido ultrapassado pela possibilidade de o Governo aumentar a carga fiscal sobre o património.

Neste sentido, os proprietários assinalam três principais medidas a implementar para estimular a confiança no mercado e no Estado: diminuir a carga fiscal sobre a propriedade imobiliária (80,9% das respostas), promover uma efetiva reforma da justiça e combater eficazmente a sua morosidade e, por fim, a criação de uma base de dados de inquilinos incumpridores, que respeite a legislação de proteção de dados em vigor, mas que funcione como uma garantia adicional de cumprimento contratual no arrendamento urbano (ambos os itens a registar 69,1% das respostas).

Para a vice-presidente da ALP, Iolanda Gávea, “os proprietários sentem-se reduzidos a contribuintes que são forçados a manter os cofres cheios com receitas milionárias, acima dos mil milhões de euros, respetivamente, em sede de IMI e IMT, mesmo em contexto de pandemia e com níveis de incumprimento dos inquilinos muito graves”, sendo essa a razão para que o receio de um aumento de impostos surja como a maior preocupação dos proprietários auscultados no estudo.

Relativamente à base de dados de inquilinos incumpridores, a dirigente associativa sublinhou não se tratar de uma “lista negra”, mas uma forma de restabelecer a confiança dos proprietários no mercado.

“Este clima de impunidade não acontece, por exemplo, nos incumprimentos que envolvem a banca, num crédito à habitação. Algum banco emprestaria dinheiro se quatro em cada dez dos seus clientes incumprisse? Porque é que é então aceitável a situação no arrendamento? Até quando?“, questionou a responsável.

O Barómetro ALP foi realizado entre 1 de maio e 07 de junho de 2021 e reuniu mais de duas centenas de proprietários, dos quais quase três quartos associados da ALP (75,5%). A grande maioria dos inquiridos (93,2%) são proprietários de imóveis colocados no mercado de arrendamento tradicional.

O inquérito tem expressão nacional, mas mais de metade (48,6%) dos inquiridos detêm imóveis na região da Área Metropolitana de Lisboa.

O estudo concluiu que 12% dos inquiridos pondera aumentar o valor das rendas de imobiliário em novos contratos a celebrar no segundo semestre, 76,5% pretendem manter e 10,9% admitiram baixar.

“Quando questionados sobre que preços vão praticar em novos contratos a celebrar no segundo semestre de 2021, três quartos (76,5%) dos proprietários inquiridos respondem que vão manter os preços inalterados. Mas a percentagem de proprietários que pretendem aumentar os preços (12,6%) é maior do que a percentagem daqueles que indicam que vão diminuir os valores praticados (10,9%)”, concluiu o Barómetro “Confiança dos Proprietários”, da ALP.

Relativamente ao impacto da pandemia nos preços no arrendamento, 36,4% dos respondentes consideram que os preços vão estabilizar e 35,5% acreditam que irão diminuir. No que diz respeito à compra e venda de imóveis na segunda metade do ano, 44,9% dos proprietários inquiridos são da opinião de que se vão vender menos imóveis, mas pensam que os preços se irão manter em níveis anteriores à pandemia.

Já um terço (33,6%) acredita que os investidores estrangeiros vão ser os principais compradores de imóveis em Portugal durante o segundo semestre, com outro terço (33,2%) a considerar que os preços vão cair, sobretudo no segmento não-habitacional (escritórios/comércio). “Apenas 6,1% dos inquiridos estão convencidos de que a bolha do imobiliário no segmento de compra e venda vai rebentar, refere a ALP.

Quanto a obras de reabilitação urbana, um terço da amostra inquirida diz pretender fazer operações deste género na segunda metade do ano, sendo que a eficiência energética é um tema que assume importância para quase três quartos dos respondentes (73,5%).

Neste sentido, dos proprietários que pretendem avançar com obras de melhoria da eficiência energética, um quarto afirma que irá recorrer a verbas do Fundo Ambiental, concretamente da segunda fase do Programa de Edifícios Mais Sustentáveis, para substituir caixilharias de janelas (82,4%), reforçar o isolamento térmico das habitações (49,3%) e um quarto a avaliar a instalação de soluções de produção de energia sustentável/renovável.

Apenas 2,3% dos proprietários tem imóveis colocados nos programas de arrendamento acessível e 91,7% dizem não confiar nestas medidas, sobretudo porque não podem escolher os inquilinos e por receio de que os benefícios fiscais sejam alterados unilateralmente pelo Estado.

“Os proprietários desconfiam do Estado e por isso dão nota muito negativa aos programas de arrendamento acessível: 91,7% dos proprietários não confiam nestes programas do Governo/municipais e apenas 2,3% dispõem de imóveis colocados neste mercado”, diz o estudo.

Entre os motivos para desconfiar deste tipo de programas, três quartos (75,1%) dos proprietários apontou o facto de não poderem escolher pessoalmente os inquilinos como a principal razão, seguindo-se o receio de que os benefícios fiscais destes programas e outros termos contratuais sejam alterados unilateralmente pelo Estado, apontado por cerca de 70% dos inquiridos.

Adicionalmente, 40,5% dos proprietários consideram que os valores de renda praticados nestes programas são pouco atrativos, enquanto a burocracia inerente aos programas é também apontada por 38% como um dos motivos que afasta proprietários.

“Muito relevante também para a discussão do falhanço do arrendamento acessível é o facto de mais de metade (51,4%) dos proprietários inquiridos afirmarem suportar ainda contratos de arrendamento antigos, com rendas congeladas (anteriores a 1990)”, aponta a ALP.

A associação lembra que este tipo de contratos, “ao contrário daqueles que estão ao abrigo do arrendamento acessível, não têm quaisquer isenções fiscais, apesar de praticarem valores de renda muito abaixo dos de mercado e destes programas de estímulo ao arrendamento”.

“Os proprietários de imóveis, que detêm 98% da oferta de habitação do país, não foram, lamentável e inexplicavelmente, auscultados em nenhuma das medidas que Governo e autarquias implementaram em matéria de política de Habitação”, afirmou a vice-presidente da ALP, Iolanda Gávea.

Para a dirigente associativa, “os resultados estão à vista: os proprietários não confiam no Estado e, por arrasto, nos programas de arrendamento acessível, que são um fracasso também a nível municipal, nomeadamente em Lisboa, apesar de ambos acenarem com um pacote de isenções fiscais que à partida devia ser irrecusável e levar a uma explosão de imóveis colocados neste segmento”.